ขายฝาก VS จํานอง ต่างกันอย่างไร? พร้อมอัปเดตกฎหมายจำนองขายฝาก 2567

1. การขายฝาก คืออะไร?

ขายฝาก คือการทำธุรกรรมเพื่อขอกู้เงินโดยการนำทรัพย์สินของคุณส่งมอบให้กับผู้รับซื้อ ซึ่งความหมายตรงตามชื่อ หรือการ ‘ขาย’ ทรัพย์สินไปแล้ว และทำการ ‘ฝาก’ ไว้กับผู้รับซื้อ โดยสิทธิความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อตั้งแต่เริ่มทำสัญญา ทั้งนี้ เงินกู้ที่ผู้ขายจะได้รับ จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินของทรัพย์สินนั้น ๆ ที่คุณทำการขายฝาก

อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินที่ทำการขายฝาก จะไม่ได้ถือว่าสูญไปจากผู้ขายเลยทันที เพราะผู้ขายฝากมีสิทธิ์สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น ๆ คืนได้ตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา แต่เวลาที่กำหนดก็จะต้องสอดคล้องกับหลักกฏหมายของกรมที่ดิน

1.1 การขายฝากมีกี่ประเภท?

1.1.1 การขายฝากที่ดิน

คือการขายฝากที่ดินเปล่า ที่ไม่ได้มีสิ่งปลูกสร้างอะไรรวมอยู่ในพื้นที่นั้น ๆ โดยเป็นหนึ่งในรูปแบบการขายฝากที่ถูกพูดถึงมากที่สุด เพราะประเมินราคาง่าย อ้างอิงตามใบโฉนด และราคาในตลาดการขายฝากที่ดินในปัจจุบัน การขายฝากที่ดินจึงเหมาะมาก ๆ กับคนที่มีที่ดินเปล่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร หากแต่ก็มีข้อเสียคืออาจจะได้วงเงินไม่เยอะ เพราะราคาประเมินต่ำ

1.1.2 การขายฝากบ้าน

การขายฝากบ้าน คือการขายฝากที่ดิน ที่มาพร้อมบ้าน หรืออาคารสิ่งปลูกสร้าง ฉะนั้นการตีราคาจึงต้องคิดทั้งค่าที่ดิน และตัวอาคารด้วย ทำให้การประเมินราคาจึงยากและซับซ้อนกว่า หากแต่ข้อดีการขายฝากบ้านคือจะได้วงเงินที่เยอะ มีทั้งค่าที่และค่าบ้าน แต่ข้อเสียของการขายฝากบ้าน คืออาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการย้ายของอื่น ๆ ในบ้านออก และต้องเสียที่อยู่อาศัย

1.1.3 การขายฝาก คอนโด

การขายฝากคอนโด คือการใช้คอนโดแทนทรัพย์สินในการขอเงินกู้ แต่การขายฝากคอนโด คุณจะต้องเป็นเจ้าของคอนโดโดยสมบูรณ์ ไม่นับกรณีเช่า หรือเช่าซื้อคอนโด ซึ่งข้อดีของการขายฝากคอนโดคือคุณจะได้วงเงินที่เยอะ แต่ข้อเสียคืออาจมีข้อตกลงหรือสัญญาที่เกี่ยวเนื่องกับคนกลางที่เป็นเจ้าของโครงการคอนโดนั้น ๆ เพิ่มเติม จึงอาจมีความยุ่งยากขึ้นเล็กน้อย

1.2 สาระสำคัญกฎหมายขายฝากฉบับล่าสุด คืออะไร?

กฎหมายคุ้มครองการขายฝาก บ้าน หรือที่อยู่อาศัย คือ กฎหมายขายฝาก โดยอ้างอิงจากกรมที่ดิน พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนทำสัญญาขายฝากบ้าน พ.ศ. 2562 ที่มีขึ้นเพื่อคุ้มครองความเป็นธรรมของทั้งผู้ซื้อ และผู้ฝากขาย จากกรณีที่ผู้ฝากขายเป็นบุคคลธรรมดา และถูกเอารัดเอาเปรียบด้วยสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และผูกมัดเกินไป โดยมีข้อกำหนดดังนี้

1.2.1 มาตรา 8

หนังสือสัญญาขายฝาก อย่างน้อยต้องมีรายการดังต่อไปนี้

ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
ราคาที่ขายฝาก
จำนวนสินไถ่
วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่

ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่ตรวจสอบหนังสือสัญญาขายฝากว่ามีรายการครบถ้วนข้างต้น แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผู้ใดจะอ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการ ไม่ครบถ้วนตามวรรคหนึ่งไม่ได้

จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่

1.2.2 มาตรา 10

สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ถอนต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ถอนต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลา 1 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่

1.3 ค่าธรรมเนียมขายฝาก เริ่มต้นเท่าไร?

ค่าธรรมเนียมขายฝาก มีความแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับทรัพย์สินที่คุณนำมาขายฝาก เช่น หากเป็นค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินและบ้าน การขายฝากสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมอาจเหลือเพียงการหักภาษี ณ ที่จ่าย จึงขออ้างอิงค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน โดยอ้างอิงค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน 2567 จากสำนักงานที่ดิน ที่มีรายละเอียดค่าธรรมเนียมซับซ้อนที่สุด ดังนี้

ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินที่ดิน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจที่กำหนด)
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์)

2. การจำนอง คืออะไร?

การจำนอง คืออีกรูปแบบในการขอเงินกู้ แต่จะไม่ได้เป็นการมอบสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของทรัพย์สินนั้น ๆ ให้ผู้รับซื้อ หากแต่เป็นการนำทรัพย์สินต่าง ๆ มาทำสัญญาลงทะเบียนค้ำประกันไว้กับผู้ซื้อ ฉะนั้นสิทธิ์ในการถือครองทรัพย์สิน จะยังคงอยู่กับผู้จำนอง แต่หากมีการชำระหนี้ไม่ครบ ผู้รับจำนองสามารถฟ้อง และนำทรัพย์สินที่ถูกจำนอง ไปขายในตลาดกลางได้

2.1 สาระสำคัญกฎหมายจำนองฉบับล่าสุด คืออะไร?

เนื่องด้วยปัญหาความไม่เป็นธรรมของทั้งสองฝ่าย ระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ ทำให้ในปี 2554 กรมจุลนิติ ภายใต้การควบคุมของวุฒิสภา ได้มีการปฏิรูปกฎหมายเกี่ยวกับโครงสร้างของหนี้ในกระบวนการจำนองสินทรัพย์ที่กระทำขึ้นนอกเหนือระบบกฎหมาย จนทำให้เกิดช่องว่างมากมาย โดยกฏที่ได้มีการบัญญัติไว้ ยกตัวอย่างเช่น

2.1.1 หลักเกณฑ์ของสัญญาจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นย่อมตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาจำนองต้องระบุทรัพย์สินที่จำนอง วงเงินจำนองเป็นเงินไทยมีจำนวนแน่นอนหรือจำนวนเงินขั้นสูงสุดที่ใช้ทรัพย์สินนั้นจำนองเป็นประกัน และหากไม่มีข้อตกลงห้ามไว้ในสัญญาผู้จำนองมีสิทธิชำระหนี้ล้างจำนองเป็นงวด ๆ

2.1.2 กฎการบังคับจำนอง

เมื่อถึงกำหนดชำระและลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้หรือผู้รับจำนอง มีสิทธิที่จะบังคับจำนอง โดยแบ่งออกเป็น 2 วิธี ได้แก่

ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อยึดทรัพย์สินที่จำนองออกขายทอดตลาด ในกรณีที่เจ้าหนี้ส่งหมายเตือนลูกหนี้ ว่าทรัพย์สินจำนองกำลังจะถูกเปลี่ยนมือไปที่บุคคลที่สาม แต่ลูกหนี้เพิกเฉย หรือชำระหนี้ไม่ได้ ภายใน 1 เดือนก็สามารถบังคับจำนองได้
การฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเอาทรัพย์สินที่จำนองหลุดเป็นสิทธิ์ของผู้รับจำนอง หากลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลา 5 ปี ผู้จำนองไม่ได้แสดงให้เห็น ว่าราคาทรัพย์สินที่จำนองเป็นประกันนั้นท่วมจำนวนหนี้ค้างชำระและไม่มีการจำนอง
ทั้งนี้ทั้งนั้น เป็นความรับผิดชอบของเจ้าหนี้ในการส่งจดหมายทวงหนี้ที่สามารถออกอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อเตือนเจ้าหนี้วา่ใกล้จะถึงงวดชำระหนี้แล้ว และไม่สามารถถือสิทธิ์ถือครองหรือขายต่อสินทรัพย์จำนองได้ หากยังไม่ได้ฟ้องคดี และบังคับจำนอง

2.2 ค่าธรรมเนียมการจำนอง เริ่มต้นเท่าไร?

คล้ายคลึงกับการขายฝาก ค่าธรรมเนียนของการจำนองสังหาริมทรัพย์อาจเสียเพียงค่าธรรมเนียมพื้นฐาน และหักภาษี ณ ที่จ่าย จึงขอยกตัวอย่างกรณีจำนองที่ดิน หรือบ้าน ที่เป็นทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอ้างอิงจากสำนักงานกฎหมายและกรมที่ดิน ระบุค่าคำขอจำนอง แปลงละ 5 บาท และมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ รวมอยู่ด้วยดังนี้

ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% ของวงเงินจำนอง แต่สูงไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นพื้นที่เพื่อการเกษตรที่รัฐมนตรีกำหนด ค่าธรรมเนียม 0.5% แต่สูงไม่เกิน 100,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ กรณีการจำนองเพื่อเป็นประกันการกู้ยืมเงิน หรือการตกลงให้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคาร ตราสารกู้ยืมเงิน หรือการตกลงให้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคารทุกจำนวนเงิน 2,000 บาท หรือเศษของ 2,000 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาทแต่ไม่เกิน 10,000 บาท ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะตราสาร 5

3. ขายฝากกับจํานอง ต่างกันอย่างไร

4. ขายฝากกับจำนอง แบบไหนเหมาะกับคุณ

5. ควรระวังอะไรบ้างในการขายฝาก หรือจำนอง?

การทำสัญญาทางการเงินโดยเฉพาะในรูปแบบที่มีหลักประกันค่อนข้างสูง เป็นเรื่องที่จะต้องระมัดระวังอย่างมาก และคุณจะต้องทำสัญญาด้วยความละเอียดถี่ถ้วนทุกขั้นตอน เริ่มต้นตั้งแต่การทำสัญญา วงเงินที่จะได้ ไปจนถึงเงื่อนไขในการไถ่ถอนทรัพย์สินของคุณคืน มีข้อควรระวังก่อนทำสัญญาการขายฝาก หรือจำนองต่อไปนี้

5.1 ดูสัญญาให้ละเอียด

สิ่งที่สำคัญที่เราต้องดูระหว่างการทำสัญญา คือ การแจกแจงราคาที่ขายฝาก จำนวนและเงื่อนไขของการไถ่ถอนทรัพย์สินคืน และที่สำคัญไม่แพ้กันคือ วันที่ทำการฝากขาย หรือจำนอง ร่วมกับวันที่ครบกำหนดการไถ่ทรัพย์สินคืน

5.2 ควรประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยละเอียด

ให้จำไว้ขึ้นใจว่า ยิ่งราคาประเมินสูง วงเงินที่คุณจะได้จากจำนอง หรือขายฝาก คือจะยิ่งสูงมากขึ้น ฉะนั้นประเมินราคาจากกรมที่ดิน หรือจากทางราชการอย่างเดียว อาจไม่เพียงพอ หรือราคาไม่เป็นไปตามยุคสมัย ทำให้คุณได้วงเงินน้อย จึงควรมีการประเมินราคาที่อย่างละเอียด ใช้ราคาตลาดซื้อขายที่ที่อัปเดตล่าสุด หรือมีเจ้าหน้าที่พนักงานมาประเมินราคา ณ พื้นที่ที่ทำการขายฝาก หรือจำนอง

5.3 เลือกผู้รับจำนอง หรือผู้รับขายฝากที่เหมาะสม

ต้องเข้าใจก่อนว่าผู้รับจำนอง หรือผู้รับขายฝาก คือเจ้าหนี้เรา ฉะนั้นอย่าเลือกทำสัญญากับบุคคลที่สาม หรือบริษัทที่อยู่นอกระบบ และไม่ได้อยู่ภายใต้การดูแลของสถาบันการเงิน หรือนโยบายของภาครัฐ เพราะอาจจะโดนเอารัดเอาเปรียบได้อย่างง่ายดาย โดยเฉพาะการจำนองที่อาจมีขั้นตอนของการทวงหนี้ หากไม่ขึ้นอยู่กับการดูแลในระบบกฎหมาย อาจนำไปสู่การกระทำที่รุนแรง อันตรายต่อชีวิตคุณ และครอบครัวได้เลย

5.4 เข้าใจว่าผู้รับซื้อต้องการช่วย

หลายคนอาจมีความเข้าใจผิด หรือมองไม่ออกว่าผู้รับซื้อ จะได้ผลประโยชน์อย่างไร โดยเฉพาะในฝั่งของผู้รับจำนอง แต่แท้จริงผู้รับซื้อจะได้รับค่าดอกเบี้ยในทุกครั้งที่ผู้ขายต้องการไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น ๆ ทุกอย่างยังคงเป็นไปตามกลไกทางการตลาด ไม่ได้เป็นการช่วยเหลือแต่อย่างใด

6. การไถ่ถอนจำนองหรือไถ่ถอนขายฝาก คืออะไร?

การไถ่ถอนขายฝาก หรือไถ่ถอนจำนอง คือการรักษาสิทธิถือครองของทรัพย์สินของคุณ โดยจะต้องอ้างอิงกับสัญญาที่คุณตกลงไว้ก่อนที่จะทำการขายฝาก หรือจำนอง เช่น กำหนดให้ไถ่ถอนทุกเดือนเป็นจำนวนเงิน 5,000 บาท รวมค่าดอกเบี้ย ซึ่งเป็นรายการการไถ่ถอนจำนอง และไถ่ถอนขายฝากที่คุณจะต้องจ่ายคืนให้ได้ มิเช่นนั้นสินทรัพย์อาจกลายเป็นของผู้ขาย หรือถูกขายทอดตลาดกลางถาวร

6.1 ค่าธรรมเนียม การไถ่ถอน

ค่าธรรมเนียม ณ จุดนี้ไม่ได้รวมอยู่กับค่าธรรมเนียมในการเอาทรัพย์สินของคุณไปจำนอง หรือขายฝาก หากแต่เป็นค่าธรรมเนียมที่จะอยู่รวมกับจำนวนเงินไถ่ถอนที่เราจะต้องทำการจ่ายตามสัญญา เป็นค่าธรรมเนียมเช่นกันแต่จะถูกคิด และจ่ายแยกกัน

ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน ขายฝาก : 1% ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดินหรือราคาขายฝาก
ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอน จำนอง : ค่าคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาทและค่าธรรมเนียม แปลงละ 50 บาท = 55 บาท

6.2 ไถ่ถอนขายฝาก จำนอง อย่างไรไม่ให้หลุด?

ฝันร้ายของผู้ขายฝาก และจำนอง ก็คือการไม่สามารถไถ่ถอนสินทรัพย์ได้คืน จนสินทรัพย์หลุด และกลายเป็นของบุคคลอื่น หรือถูกปล่อยขายในตลาดกลาง ฉะนั้นเรามีวิธีอะไรบ้างที่จะไม่ทำให้สินทรัพย์หลุด และมีหลักประกันใดบ้างที่จะทำให้ไม่เกิดสิ่งนี้เกิดขึ้น

6.1.1 ได้รับการคุ้มครองทางกฎหมาย

กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการส่งจดหมายเตือน หรือจดหมายทวงหนี้ ให้ลูกหนี้รู้ล่วงหน้าว่ากำลังจะถึงกำหนดไถ่ถอนเมื่อใด จำเป็นต้องเตรียมเงิน หรือ สินไถ่มาคืนเท่าไร หากไม่แจ้งก่อน ทางกฎหมายจะให้ผู้ขายฝาก หรือผู้จำนอง สามารถยืดเวลาชำระไปได้อีก 6 เดือน ไม่มีกรณีที่จู่ ๆ ทรัพย์สินของคุณจะถูกยึดไปเลยโดยไม่ได้มีการแจ้งเตือน

6.1.2 พยายามสร้างความเป็นมิตรกับเจ้าหนี้

หากคุณสามารถสร้างความเชื่อใจ เผื่อในกรณีที่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ไถ่ถอนล่าช้า จะได้สามารถเจรจา อะลุ่มอล่วยได้ เช่น กรณีที่ลูกหนี้รู้ตัวก่อนว่าเดือนนี้เงินอาจจะเข้าช้า ก็จะสามารถคุยกับเจ้าหนี้ได้ก่อนเพื่อสร้างข้อตกลงใหม่ในเดือนนั้น ๆ ฉะนั้นจึงเป็นสิ่งที่สำคัญในการเลือกคู่เจรจาที่เราสามารถคุยได้ มีความเห็นอกเห็นใจเพื่อนมนุษย์

บริษัท เอส ที ลิซซิ่ง จำกัด